전세로 살고 싶어도 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 걱정되고, 집주인 입장에서는 월세가 밀리거나 공실이 생길까 걱정됩니다. 이 두 걱정을 공공기관이 중간에서 맡아 주는 새 임대차 방식이 시작됐습니다.
2026년 11월 4일부터 '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집이 시작됐고, 세입자가 맡긴 보증금 상당액은 주택도시보증공사(HUG)가 보관했다가 계약이 끝나면 직접 돌려줍니다. 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 진행됩니다.
목차
1. 전월세 안심신탁이 뭔가요
국토교통부와 주택도시보증공사가 2026년 11월 4일 첫 모집공고를 낸 새 임대차 방식입니다. 집주인(임대인), HUG(전월세안정화기구), 세입자(임차인)가 함께 3자 계약을 맺습니다.
세입자는 보증금 상당액(공고에서는 '예치금'이라고 부릅니다)을 집주인이 아니라 HUG에 맡깁니다. HUG는 이 돈을 운용해 집주인에게 매달 정해진 수익을 월세처럼 지급하고, 계약이 끝나면 예치금을 세입자에게 직접 돌려줍니다.
그래서 집주인과 세입자 사이에는 '보증금 없는 월세' 형태의 계약이 됩니다. 보증금이 집주인을 거치지 않도록 해서 전세사기를 원천적으로 막겠다는 취지입니다. 참여는 의무가 아니라 원하는 사람만 하는 '자율참여형'입니다.
2. 세입자(임차인)에게 달라지는 점
보증금을 떼일 걱정이 줄어듭니다. 예치금은 HUG가 보관했다가 직접 반환합니다. 정부 문답 자료에 따르면 집주인의 빚 때문에 집에 압류나 경매가 생겨도 예치금은 HUG와 세입자 사이의 채권·채무로 관리되기 때문에 HUG가 100% 반환할 수 있다고 안내합니다.
일반 임대차와 똑같이 법의 보호를 받습니다. 주택임대차보호법이 적용되어 계약갱신청구권, 임대료 증액 5% 제한, 대항력이 그대로 적용됩니다. 갱신은 계약 만료 6~2개월 전에 요구할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증에 따로 가입할 필요가 없습니다. 그만큼 보증료 부담이 없습니다.
목돈 마련 대출은 준비 중입니다. 예치금 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)이 연내 출시될 예정이고, 소득·자산 요건을 충족하면 주택기금 버팀목 대출도 쓸 수 있도록 연내 절차를 마칠 계획입니다. 아직 출시 전이므로 계약 전에 상품 출시 여부를 꼭 확인하세요.
돈은 나눠서 냅니다. 계약할 때 예치금의 10%를 계약금으로, 입주할 때 나머지 90%를 HUG가 지정한 계좌에 넣습니다. 세입자는 개인만 참여할 수 있고, 집주인의 배우자나 직계 존·비속은 세입자로 참여할 수 없습니다.
3. 집주인(임대인)에게 달라지는 점
월세가 밀릴 걱정이 없습니다. 이번 1차 공고의 약정수익률은 세전 연 4.35%이고, 계약기간(갱신 포함) 동안 같은 수익률이 적용됩니다. 공고문 예시로는 전세금 2억 원 주택이면 매월 725,000원(연 870만 원)을 고정으로 받습니다. 지급일은 매달 다음 달 25일이며, 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 받습니다.
공실 보조가 있습니다. 안심신탁 계약이 정상 종료된 뒤 다음 세입자와도 안심신탁 계약을 맺으면, 실제 공실기간에 대해 최대 2개월 치 수익을 나중에 한꺼번에 받습니다. 기존 계약 종료 전에 HUG의 임차인 매칭 지원을 신청해야 하고, 주택당 1회이며, 중도해지한 경우는 제외됩니다.
임대보증금보증 가입 의무가 면제되어 보증수수료 부담이 없습니다.
세금 혜택은 아직 확정이 아닙니다. 안심신탁 임대소득에 대한 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세는 '추진 중'이며, 공고문에도 법 개정이 끝나야 확정된다고 적혀 있습니다. 정부는 2027년 임대소득 신고(2028년 5월) 전까지 법 개정을 마칠 계획이라고 밝혔습니다.
주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 맺고 규제지역에서 지방으로 이주하면 실거주 의무 예외를 허용하는 방안도 계획되어 있습니다. 세부 요건은 별도 발표 예정이고, 참여하려면 주택연금에 먼저 가입한 뒤 안심신탁 계약을 맺어야 합니다.
4. 참여할 수 있는 주택·조건
신청자격에 소득·연령 제한은 없습니다. 개인·법인 모두, 임대사업자 등록 여부와 관계없이, 주택 유형·지역 제한 없이 신청할 수 있습니다. 다만 주택과 임대조건에는 아래 요건이 있습니다.
| 주택가격 | 20억 원 이하 |
| 선순위채권 | 주택가격의 80% 이내 |
| 예치금 | 적정 전세시세 이내 |
| 계약기간 | 최소 2년(예치기간도 같은 기간, 갱신 시 함께 연장) |
| 계약 유형 | 전세형, 준전세형(예치금이 '집주인이 직접 받는 월세 × 240'보다 클 때만) |
| 참여 불가 | 위반건축물, 주용도가 주택·준주택이 아닌 건물, 압류·가압류·가등기 등이 있는 집 |
| 중개 | 개인 임대인은 개업공인중개사 중개로 체결하는 계약만 신청 가능 |
주택가격·전세시세 산정 기준(KB시세, 공시가격의 140% 등)은 주택 유형마다 달라서 공고문에 자세히 나와 있습니다. 국세·지방세 체납 등 세입자의 주거안정을 해칠 수 있는 경우에는 가입이 제한됩니다.
5. 신청 방법과 준비 서류
집주인 온라인 신청(개인만): HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) → '전월세 안심신탁' → '모집공고 및 임대인 신청' → '제1차 임대인 모집공고' → '온라인 신청 바로가기' → 휴대폰 본인인증 → 신청정보 작성과 서류 업로드 → 동의 → 신청 완료 순서입니다. 모바일 앱으로는 신청할 수 없습니다.
집주인 방문 신청(개인·법인): 공고문 서식을 출력해 작성한 뒤 전월세안심신탁센터(서울 영등포구 의사당대로 8 태흥빌딩 3층)나 전국 HUG 지사를 방문합니다. 주택 소재지와 상관없이 가까운 지사에서 접수할 수 있습니다.
집주인 제출 서류: 참여 신청서, 개인정보 수집·이용 및 제3자 제공 동의서, 임대인 전원의 국세·지방세 납세증명서, 신분증 사본(개인), 수익을 받을 본인 명의 계좌 사본, 4대보험 완납증명서 등(법인)입니다. 신청일 기준 1개월 이내 발급 서류만 인정되고, 온라인 제출 파일은 PDF만 받습니다.
세입자는 이렇게 찾습니다: 안심전세포털의 '전월세 안심신탁 매물 안내'에서 등재된 집을 지역·면적·입주가능월로 검색하고, 매물에 적힌 공인중개사를 통해 상담합니다. 집이 정해지면 '임차인 정보 등록'(본인인증 필요) 또는 센터·지사 방문으로 정보를 등록합니다. 계약은 HUG가 위탁한 법무법인 입회 아래 공인중개사 중개로 진행됩니다.
2026년 11월 5일 오전 확인 기준으로 매물 안내 페이지에는 아직 등록된 매물이 없었습니다. 1차 검증을 통과한 집부터 등재되므로 수시로 확인해 보세요.
6. 꼭 알아둘 주의점
- 지금 세입자가 살고 있는 집은 기존 계약이 끝나고(또는 합의 해지) 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있습니다.
- 집주인이 신청한 뒤 6개월 안에 계약을 맺지 못하면 다시 신청해야 합니다.
- 전용 임대차계약서는 11월 중 안심전세포털에 게시될 예정이고, 계약 업무를 맡을 법무법인도 최종 선정 후 따로 안내될 예정입니다.
- 집 훼손 등으로 집주인이 이의를 신청하면 HUG가 계약 종료일부터 최대 2개월까지 예치금 일부 반환을 유보할 수 있습니다. 2개월 안에 합의가 안 되면 법원에 공탁됩니다.
- 수리·하자 분쟁은 집주인과 세입자가 직접 해결해야 하며, HUG는 중재하지 않습니다.
- 임대차 신고 의무는 집주인과 세입자에게 있습니다. 보증금은 '0원', 월 임대료는 HUG가 지급하는 월 수익(별도 월세가 있으면 합산)으로 신고합니다.
- 약정수익률은 반기마다 바뀔 수 있고, 계약 체결 시점에 가장 최근 고시된 수익률이 적용됩니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 집이 경매에 넘어가면 예치금은 어떻게 되나요?
A. 정부 문답 자료는 예치금이 HUG와 세입자 간 채권·채무로 관리되므로 압류·경매가 생겨도 HUG가 100% 반환 가능하다고 설명합니다. 다만 과도한 선순위채권으로 경매가 진행되면 조기 퇴거 같은 불편이 생길 수 있어 선순위채권 80% 요건을 둔 것입니다.
Q. 계약 도중에 나갈 수 있나요?
A. 세입자 사정으로 집주인과 해지에 합의하면 중도해지가 허용됩니다.
Q. 등록임대사업자도 참여할 수 있나요?
A. 가능합니다. 법정 표준임대차계약서의 특약(제17조)에 안심신탁 계약서를 별지로 첨부하는 방식으로 계약합니다.
Q. 계약금을 낸 뒤 취소할 수 있나요?
A. 잔금을 넣기 전까지는 공고문에 따라 해약금(계약금 상당액)을 주고 계약을 해제할 수 있습니다. 자세한 조건은 공고문 유의사항을 확인하세요.
8. 문의처와 확인한 공식 자료
문의: HUG 콜센터 1566-9009(평일 09:00~18:00), 국토교통부 주택기금과 044-201-3338
확인한 공식 자료
- 국토교통부 보도자료 「전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고」(2026.11.4, 정책브리핑 게재)
- 주택도시보증공사 「전월세 안심신탁사업 임대인 모집 공고문」(2026.11.4)
- HUG 안심전세포털 '전월세 안심신탁 소개'·'매물 안내' 페이지
이 글은 2026년 11월 5일 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 약정수익률·세제 혜택·대출 상품은 바뀌거나 추후 확정될 수 있으니 신청 전 안심전세포털 공고문을 꼭 확인하세요.
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