전세사기 최소보장제, 11월 13일부터 보증금 3분의 1 보장｜신청 시기·서류·주의점

전세사기를 당해 경매나 공매까지 거쳤는데 손에 쥔 돈이 보증금에 한참 못 미치는 분들이 많습니다. 지금까지는 배당받은 만큼, 경매차익으로 돌아온 만큼만 회복할 수 있었어요.

2026년 11월 13일부터는 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 채워 주는 '최소보장제'가 시행됩니다. 다만 자동으로 들어오는 돈이 아니라 직접 신청해야 하고, 신청 시기와 놓치면 안 되는 조건이 따로 있어요. 국토교통부 발표와 법령 원문을 기준으로 정리했습니다.

목차

• 11월 13일부터 무엇이 달라지나
• 최소지원금은 이렇게 계산해요
• 이런 경우엔 신청할 수 없어요
• 신탁사기·무권계약 피해자는 선지급
• 한눈에 보는 대상·신청 시기
• 신청 방법과 준비 서류
• 자주 묻는 질문
• 문의처와 확인한 공식 자료

11월 13일부터 무엇이 달라지나

근거는 2026년 5월 12일 공포된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 개정(법률 제21634호)과, 10월 13일 공포된 같은 법 시행령 개정(대통령령 제36754호)입니다. 둘 다 2026년 11월 13일부터 시행돼요.

핵심은 두 가지입니다.

• 최소보장(최소지원금): 경·공매 등으로 회복한 금액의 합이 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못하면 그 부족분을 지원합니다.
• 선지급-후정산(선지급금): 신탁사기 등 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 먼저 받고, 나중에 회수액을 따져 정산합니다.

지급 결정과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 시행령에서 관련 업무를 LH에 위탁했고, 신청서 서식도 '한국토지주택공사 사장' 앞으로 되어 있어요.

최소지원금은 이렇게 계산해요

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 만큼입니다. 시행령 제4조의4에 따라 빼는 항목은 다음과 같아요.

• 경매·공매에서 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 배당액·배분액
• 임대인 등에게서 회수·변제받은 금액(공인중개사 손해배상금 등으로 실제 회수한 금액 포함)
• 최소지원금 지급 전까지 받은 경매차익과 임대료 지원액

국토교통부가 든 예시로 보면, 보증금 1억 5000만 원인 피해자가 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원 등 모두 3000만 원을 회복했다면, 최소보장금 5000만 원과의 차액인 2000만 원을 추가로 받아 총 5000만 원을 회복하게 됩니다.

보증금의 3분의 1을 새로 더 주는 제도가 아닙니다. 이미 회복한 금액이 3분의 1 이상이면 최소지원금은 생기지 않아요. 실제 금액은 LH가 서류를 보고 산정합니다.

이런 경우엔 신청할 수 없어요

법 제25조의9 제2항은 다음 경우 최소지원금을 신청할 수 없다고 정하고 있습니다.

• 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우
• 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매의 배당요구나 공매의 배분요구를 하지 않은 경우
• 이미 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급받은 경우

두 번째 조건은 2026년 11월 13일 이후 처음 경매개시결정이 나거나 공매공고가 나는 경우부터 적용됩니다(법 부칙 제5조). 앞으로 경매·공매 통지를 받는다면 배당요구·배분요구를 반드시 챙겨야 나중에 최소지원금을 신청할 수 있어요.

공공임대 지원과 함께 받을 수 없어요. 최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 특별법에 따른 공공임대주택 지원을 이용 중이거나 계획 중이라면, 신청 전에 전세피해지원센터에서 어느 쪽이 유리한지 먼저 상담받는 것이 좋습니다.

신탁사기·무권계약 피해자는 선지급

특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자(신탁사기피해자 포함)는 경·공매가 끝나기 전에 선지급금을 신청할 수 있습니다.

선지급금은 최소보장금에서 임대인 등에게 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 뺀 금액이에요. 지급 뒤에는 배당 등으로 회수한 금액(정산대상액)을 따져, 정산대상액이 선지급금보다 많으면 초과분을 추가로 받고 같거나 적으면 추가 지급은 없습니다(시행령 제4조의5).

선지급금을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 주택임대차보호법상 대항력을 유지해야 합니다. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 지원금 반납 대상이 될 수 있어요.

한눈에 보는 대상·신청 시기

구분	최소지원금	선지급금
대상	전세사기피해자, 특별법 제2조제4호다목 임차인(대한민국 국적이 없는 사람 제외)	위 대상 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자(신탁사기피해자 포함)
금액	보증금의 1/3 − 배당·변제액 − 경매차익·임대료 지원액	보증금의 1/3 − 변제액 − 임대료 지원액(이후 정산)
신청 시기	LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정 완료 후, 그 외에는 피해주택 처분 절차 완료 후	LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전
결정	LH가 신청일부터 90일 이내 결정·통지(부득이하면 30일 이내 한 차례 연장)
이의신청	결정 통지를 받은 날부터 30일 이내

신청기간도 확인해 두세요. 특별법 제14조의2는 피해자 지원 신청기간을 피해자로 결정된 날부터 3년 이내(경·공매 진행 등 부득이한 경우 경·공매 완료일부터 1년 이내)로 정하고 있습니다. 이번 개정 부칙 제4조에 따라 11월 13일 전에 이미 피해자로 결정된 사람도 대상이 되고, 이 경우 신청기간은 2026년 11월 13일부터 계산합니다.

신청 방법과 준비 서류

1단계. 피해자 결정부터 확인하기
최소지원금·선지급금은 피해자 결정문이 있어야 신청할 수 있어요. 아직 결정을 받지 않았다면 국토교통부 '전세사기피해자 지원관리시스템'에서 온라인으로, 또는 17개 광역시·도 전세사기피해지원센터에서 결정 신청을 합니다. 시스템 안내 기준으로 시·도 접수·조사는 신청일부터 30일 이내, 위원회 심의는 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)입니다.

2단계. 서류 준비하기
시행규칙 별지 제16호서식(최소지원금·선지급금 지급신청서)에 적힌 첨부서류는 다음과 같습니다. 수수료는 없어요.

• 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증
• 피해주택의 부동산등기사항전부증명서
• 신탁원부(신탁사기피해자만)
• 경매·공매 배당표 또는 배분계산서(절차가 끝난 경우만)
• 임대인 등에게 보증금을 변제받은 서류(변제받은 사실이 있는 경우만)
• 위임장(대리인을 선임한 경우만, 질병·해외체류 등으로 직접 신청이 어려울 때)

3단계. LH에 신청하고 결과 받기
지급받을 계좌는 반드시 본인 명의 계좌만 적을 수 있습니다. LH는 접수 후 확인을 거쳐 지급 여부와 금액을 결정해 통지하고 지원금을 지급해요. 구체적인 접수 창구와 온라인 접수 여부는 시행에 맞춰 공식 안내를 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 지원금을 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면요?
A. 최소지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하거나 변제받으면 지체 없이 신고하고 받은 지원금을 반납해야 합니다. 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수되고, 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우, 기간 내 반납하지 않은 경우에는 3천만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다(법 제25조의11·제34조).

Q. 받은 지원금이 압류될 수도 있나요?
A. 최소지원금과 선지급금, 그리고 이를 받을 권리는 양도하거나 담보로 제공할 수 없고 압류할 수도 없습니다(법 제25조의8 제2항).

Q. 외국인 임차인도 받을 수 있나요?
A. 법과 시행령은 최소보장 대상에서 대한민국 국적이 없는 사람을 제외하고 있습니다.

문의처와 확인한 공식 자료

• 피해자 결정·원스톱 피해지원: ☎ 1533-8119
• 국토교통부 피해지원 정책: ☎ 044-201-5236~8 (전세사기피해자 지원관리시스템 안내 기준)
• 전세사기피해자 지원관리시스템: jeonse.kgeop.go.kr

확인한 공식 자료

• 국토교통부, 전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1 회복' 보장…11월 13일 시행 (정책브리핑, 2026.10.6)
• 법제처, 11월부터 미신고 숙박 중개 금지…전세사기 피해자 최소보장제 시행 (정책브리핑, 2026.11.2)
• 국가법령정보센터, 전세사기피해자법 개정문(법률 제21634호)
• 국가법령정보센터, 같은 법 시행령 개정문(대통령령 제36754호)
• 국가법령정보센터, 같은 법 시행규칙 별지 제16호서식(최소지원금·선지급금 지급신청서)
• 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템, 결정신청 절차 안내

이 글은 2026년 11월 3일 기준 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 개별 지급 여부와 금액은 LH의 산정·결정에 따르며, 세부 접수 방법은 시행 이후 공식 안내를 꼭 확인하세요.