지분적립형 공공분양, 12월 고양창릉 첫 공급｜분양가 25%로 입주·자격 요건 정리

공공분양에 당첨돼도 분양가 전체를 몇 년 안에 마련하기가 어려워서 포기하는 경우가 많습니다. 그래서 정부가 처음부터 집값 전부가 아니라 일부만 내고 들어가 사는 방식을 실제로 공급하기 시작합니다.

국토교통부는 2026년 11월 4일, 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사는 '지분적립형' 공공분양주택을 올해 12월 LH 고양창릉 S-2BL에서 처음 분양한다고 밝혔습니다.

아직 이름이 낯선 제도라 구조를 모르면 신청할 기회 자체를 놓치기 쉽습니다. 이 글에서는 국토교통부 보도자료와 공공주택 특별법 조문을 바탕으로 구조, 자격 요건, 제한 사항, 신청 방법을 차례로 정리했습니다.

목차

• 1. 무엇이 바뀌었나
• 2. 지분적립형은 어떻게 내 집이 되나
• 3. 처음 필요한 돈, 정부 예시로 보기
• 4. 누가 신청할 수 있나
• 5. 꼭 알아둘 제한 사항
• 6. 신청 방법과 지금 준비할 것
• 7. 자주 묻는 질문
• 8. 문의처와 확인한 공식 자료

1. 무엇이 바뀌었나

국토교통부는 8월 13일 「도심 공급 신속화 방안」에서 발표한 '부담가능한 공공분양주택' 계획의 후속 조치로, 앞으로 LH 공공분양주택 일부를 지분적립형과 이익공유형 Ⅱ로 공급하는 구체적인 시행 방안을 내놓았습니다.

대상은 모아 둔 자산은 적지만 앞으로 주택 구입 여력이 나아질 것으로 예상되는 청년층 등 실수요자입니다. 첫 공급은 올해 12월 LH 고양창릉 S-2BL 전체 1,057세대 중 284세대이고, 연내 발표될 LH의 2027년 분양계획에도 이 방식으로 공급할 단지가 포함될 예정입니다.

두 가지 모델 중 지금 바로 나오는 것은 지분적립형입니다. 이익공유형 Ⅱ는 아직 법적 근거가 없어 정부가 「공공주택 특별법령」 개정을 추진하는 단계입니다. 12월 고양창릉 분양은 지분적립형만 해당합니다.

2. 지분적립형은 어떻게 내 집이 되나

지분적립형 분양주택은 공공주택 특별법 제2조 제1호의4에 정의된 주택입니다. 공급받은 사람이 정해진 기간 동안 공공주택사업자(이번에는 LH)와 집의 소유권을 나눠 가지면서 자기 지분을 조금씩 늘려 결국 전부를 갖는 구조입니다.

국토교통부가 밝힌 도입모델(안)의 흐름은 이렇습니다.

• 처음에는 분양가의 25%만 취득합니다. 계약할 때 10%, 입주할 때 15%를 냅니다.
• 입주 후 4년마다 15%씩, 모두 5회에 걸쳐 나머지 75%를 취득합니다. 전체 기간은 20년입니다.
• 추가로 사는 지분 가격은 '(최초 분양가 + 기간이자) × 취득 지분율'로 정해집니다. 나중에 집값이 올라도 시세가 아니라 최초 분양가 기준으로 계산하는 방식입니다.
• 아직 사지 않은 지분만큼은 LH에 임대료를 냅니다. 기준임대료는 인근 전세 시세의 90% 수준으로 제시됐습니다.
• 회차마다 지분 취득은 의무지만, 경제 사정 등을 고려해 최대 1년까지 미룰 수 있습니다.

임대료는 기준임대료에 LH 보유 지분율을 곱해 계산하고, 월세로 바꿀 때는 LH 전월세전환율(보도자료 기준 현재 3.5%)을 적용합니다. 기준임대료는 2년에 5% 이내로 오를 수 있고, 4년마다 인근 전세 시세의 90%로 다시 산정한다고 제시돼 있습니다.

기준임대료 90%는 법령 개정이 필요한 항목이고 현재 기준은 80%입니다. 보도자료는 법령이 바뀌기 전까지 일부 사항(지분 취득 의무, 지분 추가 취득 때 임대료 재산정(주변 전세 시세의 80%), 우선매수권 등)을 계약서 특약으로 적용한다고 밝혔습니다. 실제 계약 조건은 입주자모집공고와 계약서에서 꼭 확인하세요.

3. 처음 필요한 돈, 정부 예시로 보기

국토교통부는 수도권 공공분양주택 평균 분양가 5억 1,000만 원(전용 55㎡ 기준)을 예로 들었습니다. 아래 수치는 정부가 제시한 계산 예시이고, 실제 분양가와 임대료는 단지별 모집공고에서 정해집니다.

분양가(예시)	5억 1,000만 원 (수도권 평균, 전용 55㎡)
최초 지분 25%	1억 2,800만 원
대출 적용 시	LTV 40% 대출(도입 검토 중)을 받으면 초기 필요 자금 7,700만 원
초기 임대료(전세 4억 원 가정)	보증금 100%면 2억 7,000만 원, 월세 100%면 월 79만 원

정부 설명대로라면 임대료를 전부 월세로 돌릴 경우 처음에 1억 2,800만 원을 내고 매달 79만 원을 내며 살게 됩니다. 보도자료는 같은 조건(전세 4억 원, 전월세전환율 5.5%)에서 보증금 1억 3,000만 원짜리 일반 월세가 월 124만 원 수준이라고 비교했습니다.

다만 LTV 40% 대출은 아직 '도입 검토 중'으로 표시돼 있습니다. 대출을 전제로 자금 계획을 세우기보다는 최초 25%를 자기 돈으로 낼 수 있는지 먼저 따져 보는 것이 안전합니다.

4. 누가 신청할 수 있나

국토교통부 도입모델(안)에 제시된 요건은 아래와 같습니다. 무주택 여부, 청약통장, 특별공급 유형별 세부 자격은 보도자료에 나오지 않았으니 12월 입주자모집공고로 확인해야 합니다.

자산 요건	총자산 3억 6,200만 원 이하 (자녀 2명 출산 시 4억 3,100만 원까지 완화)
소득 요건	3인 가구 기준 월 소득 753만 원 이하 (맞벌이는 1,507만 원 이하)
공급 방식	특별공급 70%, 일반공급 30%
첫 공급 단지	LH 고양창릉 S-2BL 1,057세대 중 284세대 (2026년 12월 분양 예정)

소득 기준은 3인 가구 기준으로만 공개됐습니다. 1·2인 가구나 4인 이상 가구의 기준 금액은 공고에서 따로 확인하세요.

5. 꼭 알아둘 제한 사항

초기 부담이 적은 대신 일반 분양보다 지켜야 할 조건이 많습니다. 신청 전에 아래 내용을 꼭 확인하세요.

• 전매제한 10년: 공공주택 특별법 제49조의5는 지분적립형 주택의 소유 지분이나 입주자 지위를 10년 이내에서 대통령령으로 정한 기간 동안 팔 수 없게 합니다. 도입모델(안)은 이 기간을 10년으로 두고, 그 사이에는 LH가 되사는 공공환매만 가능하다고 밝혔습니다.
• 전매제한 이후에도 혼자 팔 수 없음: 집 전부를 갖기 전에 팔려면 LH와 매매가격 등을 협의하고 동의를 받아 LH 지분까지 함께 전체를 팔아야 합니다. 취득가격보다 비싸게 팔면 그 차익을 팔 때의 지분 비율대로 LH와 나눕니다(같은 조 제3항·제4항).
• 실거주 의무 5년: 법은 최초 입주 가능일부터 5년 이내에서 거주 의무 기간을 정하도록 하고, 도입모델(안)은 5년으로 제시했습니다.
• 공유물 분할 청구 불가: LH와 소유권을 나눠 가진 동안에는 민법상 공유물 분할을 청구할 수 없습니다(같은 조 제5항).
• 지분 미취득 시: 정해진 회차에 지분을 사지 못하면 1년 유예기간이 주어지고, 그 안에도 사지 못하면 사업자 환매 또는 전매로 처리됩니다.

20년 동안 4년마다 큰돈이 들어간다는 점이 핵심입니다. 지분 15%를 살 때마다 기간이자가 붙은 금액을 내야 하므로, 입주할 때뿐 아니라 이후 회차의 자금 계획까지 함께 세워 두어야 합니다.

6. 신청 방법과 지금 준비할 것

LH 공공분양 입주자모집공고는 LH 공식 청약 누리집인 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 확인할 수 있습니다. 고양창릉 S-2BL 지분적립형 분양은 12월로 예고됐지만 정확한 공고일과 청약 일정은 아직 발표되지 않았습니다.

1. LH청약플러스에서 고양창릉 S-2BL 입주자모집공고가 올라오는지 확인합니다.
2. 공고문에서 공급 유형(특별공급·일반공급), 무주택·청약통장 요건, 가구원 수별 소득 기준을 확인합니다.
3. 우리 집 총자산과 월 소득이 도입모델(안) 기준(총자산 3억 6,200만 원, 3인 가구 월 753만 원)에 맞는지 미리 계산해 봅니다.
4. 최초 지분 25%(계약 10%, 입주 15%)를 낼 자금과 이후 4년마다 들어갈 지분 취득 비용 계획을 세웁니다.

2027년에 이 방식으로 분양할 단지는 연내 발표될 LH 2027년 분양계획에 포함될 예정이라고 했습니다. 고양창릉이 멀다면 그 계획 발표를 확인해 보는 것도 방법입니다.

7. 자주 묻는 질문

Q. 이익공유형 Ⅱ도 12월에 신청할 수 있나요?
아닙니다. 보도자료에 따르면 이익공유형 Ⅱ는 아직 법적 근거가 없어 연내 「공공주택 특별법」 개정안을 발의하고, 개정안 시행 후 공급할 예정입니다.

Q. 나머지 지분은 그때 시세로 사야 하나요?
도입모델(안)상 잔여 지분 취득가격은 '(최초 분양가 + 기간이자) × 취득 지분율'입니다. 시세가 아니라 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액이 기준입니다.

Q. 사정이 생겨 회차에 지분을 못 사면 바로 집을 잃나요?
회차별로 최대 1년 취득을 미룰 수 있습니다. 유예기간 안에도 사지 못하면 사업자 환매 또는 전매로 처리된다고 제시돼 있습니다.

Q. 10년 안에 꼭 팔아야 하면 어떻게 되나요?
전매제한기간 안에는 LH가 되사는 공공환매만 가능합니다. 도입모델(안)은 환매가격을 '지분취득비용 + 기간이자'와 '감정가' 중 낮은 금액으로 제시했으며, 이 부분은 법령 개정 후 적용되는 사항으로 표시돼 있습니다.

8. 문의처와 확인한 공식 자료

제도 총괄	국토교통부 주택정책과 044-201-3329
주택기금 연계	국토교통부 주택기금과 044-201-3340
고양창릉 S-2BL	국토교통부 공공택지관리과 044-201-4523
사업 시행	LH 판매기획처 055-922-5133

확인한 공식 자료

• 국토교통부 보도자료 「분양가의 25%로 입주하는 LH 공공분양주택, 금년 12월 고양창릉서 첫 분양」(2026.11.4 배포, 대한민국 정책브리핑 게재)
• 대한민국 정책브리핑 정책뉴스 「분양가 25%로 입주…고양창릉에 '지분적립형 주택' 첫 공급」(2026.11.4)
• 국가법령정보센터 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의4(지분적립형 분양주택 정의), 제49조의5(전매행위 제한 등)
• LH청약플러스(apply.lh.or.kr) 입주자모집공고

이 글은 2026년 11월 5일 기준 공개된 자료로 정리했습니다. 자격 요건과 임대료 기준 등은 '도입모델(안)'이라 최종 입주자모집공고에서 달라질 수 있으니, 신청 전 공고문을 꼭 확인하세요.