오피스텔·상가 기준시가, 12월 2일까지 미리 열람｜상속·증여·양도세 의견 제출법

오피스텔이나 상가를 가지고 있는데 상속·증여를 앞두고 있거나, 오래전에 산 건물이라 취득가액 서류를 찾기 어려운 분들이 있습니다. 이런 경우 세금 계산에 국세청이 매년 고시하는 기준시가가 쓰일 수 있는데, 정작 이 값이 확정되기 전에 미리 보고 의견을 낼 수 있다는 사실은 잘 알려져 있지 않습니다.

국세청은 2027년 오피스텔·상업용 건물 기준시가(안)을 2026년 11월 13일(금)부터 12월 2일(수)까지 공개하고, 소유자와 이해관계인의 의견을 받습니다. 이 글은 국세청 보도참고자료(2026.11.12.)와 국가법령정보센터의 기준시가 고시 원문을 바탕으로 정리했습니다.

목차

• 2027년 기준시가(안), 12월 2일까지 공개
• 기준시가가 쓰이는 곳과 안 쓰이는 곳
• 어떤 건물이 대상인가
• 지역별 변동률(안) 한눈에 보기
• 내 건물 기준시가(안) 열람하는 법
• 의견 제출 방법과 이후 절차
• 자주 묻는 질문
• 문의처와 확인한 공식 자료

2027년 기준시가(안), 12월 2일까지 공개

국세청은 「상속세 및 증여세법」 제61조에 따라 매년 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가를 고시합니다. 기준시가는 토지와 건물 가액을 한꺼번에 묶어 호별 ㎡당 가격으로 정하고, 최종 고시 전에 소유자 의견을 듣고 재조사와 평가심의위원회 심의를 거쳐 확정됩니다.

이번에 공개되는 것은 2027년에 적용할 기준시가의 (안)입니다. 고시 물량은 전년보다 2.7% 늘어난 256만 호이고, 이 가운데 수도권(서울·경기·인천)이 195만 호로 약 76%를 차지합니다. 전국 평균으로는 오피스텔이 0.47%, 상업용 건물이 0.81% 내렸지만, 서울은 오피스텔 2.07%, 상업용 건물 0.28%가 올랐습니다.

핵심 일정
열람·의견 제출: 2026.11.13.(금) ~ 12.2.(수)
최종 확정 고시: 2026.12.31.(목) 예정
의견 수용 여부: 12.31.까지 개별 통지

기준시가가 쓰이는 곳과 안 쓰이는 곳

기준시가가 모든 세금에 쓰이는 것은 아닙니다. 국세청 자료에 따르면 쓰이는 경우와 쓰이지 않는 경우가 분명히 나뉩니다.

상속세·증여세	상속·증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 시가는 상속이면 상속개시일 전후 6개월, 증여면 증여일 전 6개월·후 3개월 안에 확인되는 매매·감정·수용·경매·공매가격을 말합니다. 시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가 방법으로 고시된 기준시가를 씁니다.
양도소득세	양도·취득가액은 실지거래가액이 원칙입니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 환산취득가액을 계산하는 데 기준시가를 씁니다.
쓰이지 않는 곳	취득세·재산세 등 지방세, 종합부동산세, 건강보험료 등 사회보험료. 지방세와 종합부동산세에는 「지방세법」 제4조에 따른 행정안전부 시가표준액 등이 별도로 적용됩니다.

국세청 자료에 실린 환산취득가액 계산식은 다음과 같습니다.

환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)

즉, 기준시가는 재산세 고지서나 건강보험료와는 관계가 없고, 상속·증여·양도 같은 거래가 있을 때 의미가 커지는 값입니다. 가까운 시기에 이런 계획이 있다면 이번 열람 기간에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

어떤 건물이 대상인가

이번 고시 대상은 2026년 9월 1일 기준으로 조사한 건물로, 2026년 8월 말까지 준공했거나 사용승인을 받은 건물입니다.

오피스텔	전국. 수도권·전남광주통합특별시(동·서·남·북·광산구)·광역시(대전·대구·부산·울산)·세종은 구분 소유된 오피스텔을 포함한 건물 전체, 그 외 지역은 오피스텔 호만 고시
상업용 건물	수도권, 전남광주통합특별시(동·서·남·북·광산구), 광역시(대전·대구·부산·울산), 세종 소재. 근린생활시설·판매·영업시설 점포가 포함된 건물로 바닥면적 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 점포가 100호 이상인 건물 전체
제외될 수 있는 경우	미분양이나 상권 퇴조 등으로 공실률이 과다한 건물 등

참고로 현재 적용 중인 2026년 고시(국세청 고시 제2025-38호)는 호별 기준시가를 고시된 ㎡당 가액 × 해당 호의 건물면적(전용면적+공용면적)으로 계산하도록 정하고 있습니다. 열람 화면의 금액을 볼 때 전용면적만이 아니라 공용면적까지 포함된다는 점을 기억해 두면 혼동이 줄어듭니다.

지역별 변동률(안) 한눈에 보기

아래는 국세청이 공개한 2027년 기준시가(안)의 전년 대비 지역별 변동률입니다(총액 기준, 단위 %). 지역 평균이므로 내 건물의 변동 폭은 열람으로 직접 확인해야 합니다.

지역	오피스텔	상업용 건물
전국	-0.47	-0.81
수도권	0.07	-0.74
서울	2.07	0.28
경기	-1.39	-1.56
인천	-3.03	-1.91
부산	-1.72	-0.24
대구	-5.28	-2.46
대전	-0.43	-0.71
울산	-2.18	-1.47
세종	-3.67	-3.29
전남광주	-3.93	-1.63
강원	-4.44	해당 없음
충북	-1.47	해당 없음
충남	-3.27	해당 없음
전북	-0.62	해당 없음
경북	-2.11	해당 없음
경남	-1.37	해당 없음
제주	-5.19	해당 없음

국세청 자료 기준으로 전국 오피스텔과 상업용 건물 기준시가는 2년 연속 하락했고, 서울만 소폭 오른 모습입니다.

내 건물 기준시가(안) 열람하는 법

열람은 2026년 11월 13일(금)부터 12월 2일(수)까지 온라인으로 할 수 있습니다.

경로 1	국세청 누리집(www.nts.go.kr) 중앙화면의 「2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출」 배너
경로 2	홈택스(www.hometax.go.kr) 중앙화면 배너, 또는 홈택스 > 전체메뉴 > 상담·불복·제보 > 기타 > 기준시가조회 > 오피스텔및상업용건물 화면 하단 배너
입력할 내용	열람하려는 건물의 소재지와 동·호

조회 결과는 확정된 값이 아니라 안이라는 점을 기억해 두세요. 최종 값은 의견 검토와 심의를 거쳐 12월 31일(예정)에 고시됩니다.

의견 제출 방법과 이후 절차

기준시가(안)에 의견이 있으면 두 가지 방법으로 낼 수 있습니다.

온라인	「기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출」 조회화면에서 바로 제출
방문·우편	같은 화면에서 「의견 제출서」 서식을 내려받아 작성한 뒤 관할세무서에 직접 방문하거나 우편으로 제출
제출 기간	2026.11.13.(금) ~ 12.2.(수)
상담	기준시가 열람·의견 제출 전용 안내센터 1644-2828(12.2.까지 운영)

제출된 의견은 한국부동산원이 재조사해 수용 여부를 검토하고, 수용된 의견을 반영한 기준시가는 국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 12월 31일(목) 최종 확정 고시될 예정입니다. 제출한 의견의 수용 여부는 12월 31일까지 개별로 통지됩니다.

의견을 냈다고 해서 그대로 반영되는 것은 아닙니다. 재조사와 심의를 거쳐 수용 여부가 정해지므로, 주변 시세나 건물 상태처럼 판단 근거가 될 내용을 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 기준시가가 오르면 재산세나 건강보험료도 오르나요?
A. 국세청 자료에 따르면 이 기준시가는 취득세·재산세 등 지방세, 종합부동산세, 건강보험료 등 사회보험료 부과에는 활용되지 않습니다. 이들에는 행정안전부 시가표준액 등이 별도로 적용됩니다.

Q. 언제부터 적용되나요?
A. 국세청 자료의 지역별 변동률 표에는 시행일이 2027년 1월 1일(예정)로 적혀 있습니다. 현재 2026년 고시도 2026년 1월 1일 이후 상속·증여·양도분부터 적용하도록 되어 있습니다.

Q. 의견 제출 기간을 놓치면 방법이 없나요?
A. 현재 적용 중인 2026년 고시에는 고시 뒤 이의가 있는 소유자나 이해관계자가 2026년 2월 2일까지 재산정 신청을 할 수 있도록 정해져 있었습니다. 2027년 고시에도 같은 절차가 있을지는 12월 말 최종 고시 내용을 확인해야 합니다. 가장 확실한 방법은 이번 열람 기간에 미리 확인하는 것입니다.

Q. 내 건물이 조회되지 않아요.
A. 상업용 건물은 지역과 규모(바닥면적 3,000㎡ 이상 또는 100호 이상) 기준이 있고, 공실률이 과다한 건물 등은 고시에서 빠질 수 있습니다. 정확한 사유는 전용 안내센터(1644-2828)에 문의하세요.

문의처와 확인한 공식 자료

열람·의견 제출 상담	기준시가 전용 안내센터 1644-2828(12.2.까지)
서면 제출	건물 소재지 관할세무서(방문 또는 우편)
담당 부서	국세청 자산과세국 상속증여세과(보도참고자료 기재)

확인한 공식 자료

• 국세청 보도참고자료 「내년도 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 사전열람, 12월 2일까지 의견 제출하세요」(2026.11.12., 대한민국 정책브리핑 게재)
• 국가법령정보센터 행정규칙 「2026년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가 고시」(국세청고시 제2025-38호, 2026.1.1. 시행)
• 국세청 누리집 고시 「2026년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 재산정 고시」(국세청 고시 제2026-5호, 2026.2.27.)

이 글은 2026년 11월 12일 기준 공식 자료로 작성했습니다. 기준시가(안)은 확정 전 값이며, 최종 기준시가와 개별 세액은 국세청 최종 고시와 담당 세무서 안내를 확인하세요. 세금 계산은 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.